การซื้อแต่เนิ่น ๆ ในช่วงเปิดตัวหรือก่อสร้างของโครงการแทนที่จะหลังแล้วเสร็จ เป็นแนวทางที่พบบ่อย ในตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนของกรุงเทพฯ หากทำด้วยความเข้าใจ มันช่วยปรับสถานะของผู้ซื้อให้ดีขึ้นได้ แต่ไม่ใช่การรับประกันกำไร ต่อไปนี้คือคำอธิบายอย่างเข้าใจง่ายของกลไก และความเสี่ยงที่อยู่เคียงข้าง Upper House Residences Bangkok เป็นกรณีศึกษา ที่มีประโยชน์ เพราะความหายากของที่ดินกรรมสิทธิ์บน Wireless Road ทำให้ผลแต่ละข้อชัดเจนขึ้น
- ราว 10%
- เงินจองตอนจองจากนั้นผ่อนเป็นงวดตลอดการก่อสร้าง
- THB 45M
- ที่อยู่อาศัยในตัวอย่างประกอบเพิ่มขึ้น 10 เปอร์เซ็นต์เท่ากับ THB 4.5M
- THB 5 ถึง 7M
- เงินที่ลงไปแล้วในตัวอย่างประกอบการเปลี่ยนแปลงวัดเทียบกับเงินก้อนนี้ ไม่ใช่ราคาเต็ม
ใช้เงินก้อนน้อยลงตอนต้น
การซื้อ off-plan มักแบ่งชำระเป็นงวด เงินจองตอนจอง มักราว 10 เปอร์เซ็นต์ จากนั้นผ่อนเป็นงวด ตลอดการก่อสร้าง ผู้ซื้อจึงควบคุมสินทรัพย์มูลค่าสูงขณะที่ลงเงินไปเพียงบางส่วนของราคา หากมูลค่า เพิ่มขึ้นก่อนแล้วเสร็จ การเปลี่ยนแปลงวัดเทียบกับเงินก้อนที่ลงไปแล้วซึ่งน้อยกว่า ผลที่คนเรียกว่า เลเวอเรจ ผลแบบเดียวกันทำงานในทางกลับกันหากมูลค่าลดลง จึงเพิ่มทั้งกำไรที่เป็นไปได้และความเสี่ยง
เป็นเพียงตัวอย่างประกอบ หากที่อยู่อาศัยราคา THB 45M เพิ่มขึ้น 10 เปอร์เซ็นต์ระหว่างก่อสร้าง การเปลี่ยนแปลง THB 4.5M จะเทียบกับเงินที่ลงไปแล้วราว THB 5 ถึง 7M ในทางกลับกันก็จริงเช่นกัน หากราคาอ่อนตัว
ราคาผู้พัฒนาตามแต่ละช่วง
ผู้พัฒนามักปรับราคาขึ้นเป็นช่วง ๆ เมื่อโครงการขายและการก่อสร้างคืบหน้า ราคาเปิดตัว จากนั้น เพิ่มขึ้นในรอบขายต่อ ๆ มาและเมื่อแล้วเสร็จ ผู้ซื้อแต่เนิ่น ๆ ซื้อที่ราคาช่วงต้น การปรับขึ้น เหล่านี้ผู้พัฒนาเป็นผู้กำหนดและสะท้อนอุปสงค์กับความคืบหน้า เป็นรูปแบบ ไม่ใช่คำสัญญา และขึ้นอยู่ กับการที่ตลาดยังแข็งแรง
ความหายากและทำเล
ในที่ที่อุปทานหายากจริง ทำเลทำงานมากขึ้น Wireless Road มีอุปทานกรรมสิทธิ์จำกัดมาก ล้อมด้วย สถานทูต สวน และที่ดินเขตอนุรักษ์ ซึ่งสนับสนุนมูลค่าของที่อยู่อาศัยทำเลดีอย่าง Upper House Residences Bangkok มาโดยตลอด ความหายากมักช่วยให้ราคามีเสถียรภาพ แต่ไม่ได้ขจัดความเสี่ยงของตลาด
การเข้าซื้อแต่เนิ่น ๆ ช่วยปรับสถานะให้ดีขึ้นได้ แต่ไม่รับประกันสิ่งใด
ผลตอบแทนค่าเช่าและราคาเข้าซื้อ
ค่าเช่าขยับช้ากว่าราคาขาย ราคาเข้าซื้อที่ต่ำกว่าจึงอาจหมายถึงผลตอบแทนต่อต้นทุนที่สูงขึ้นหาก ค่าเช่าคงที่ เป็นตัวอย่างประกอบ บ้านที่ซื้อมาที่ THB 45M และปล่อยเช่าในอัตราเดียวกับบ้านที่ซื้อ มาที่ THB 55M จะแสดงผลตอบแทนเป็นเปอร์เซ็นต์ที่สูงกว่า ผลตอบแทนจริงขึ้นอยู่กับค่าเช่าที่ได้ ต้นทุน อัตราว่าง และตลาดในขณะนั้น
ค่าเช่าเท่ากัน ราคาเข้าซื้อสองระดับ
THB 45M
เข้าซื้อช่วงต้น ค่าเช่าเท่ากันให้ผลตอบแทนเป็นเปอร์เซ็นต์ที่สูงกว่า
THB 55M
เข้าซื้อช่วงหลัง ค่าเช่าเท่ากันให้ผลตอบแทนเป็นเปอร์เซ็นต์ที่ต่ำกว่า
ช่องทางออก
ผู้ซื้อแต่เนิ่น ๆ มักมีทางออกมากกว่าหนึ่ง
- โอนสิทธิตามสัญญา ก่อนแล้วเสร็จ เมื่อผู้พัฒนาอนุญาต
- ขายต่อ เมื่อหรือหลังรับโอน
- ปล่อยเช่า ที่อยู่อาศัยนั้น
- ถือยาว ในระยะยาว
แต่ละทางมีต้นทุน ภาษี และความเสี่ยงด้านเวลาของตัวเอง และการโอนสิทธิโดยเฉพาะขึ้นอยู่กับ เงื่อนไขสัญญา
ยูนิตที่ดีที่สุดถูกจองก่อน
ตอนเปิดตัว รูปแบบที่หายากที่สุดยังว่างอยู่ ห้องที่หันหน้าสู่ Lumphini Park ห้องมุม ชั้นสูงขึ้น รูปแบบสองและสามห้องนอนขนาดใหญ่ และผังแปลก ๆ ที่มีอยู่จำนวนน้อย เมื่อถูกจองแล้วก็แทบไม่กลับมาสู่ ตลาด
ห้องเหล่านี้มักรักษาอุปสงค์ได้ดีที่สุดในการขายต่อ การได้ยูนิตเช่นนี้แต่เนิ่น ๆ จึงเป็นหนึ่ง ในข้อได้เปรียบที่ชัดเจนและเก็งกำไรน้อยที่สุดของการซื้อตั้งแต่ต้น บนทำเลที่หายากอย่าง Wireless Road การได้เลือกก่อนนั้นมักมีค่ามากกว่าส่วนต่างราคาเสียอีก
การได้เป็นหนึ่งในผู้อยู่อาศัยกลุ่มแรก
นอกเหนือจากกลไกทางการเงิน การซื้อตั้งแต่ต้นทำให้คุณเป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มผู้ก่อตั้งที่กำหนด บรรยากาศของที่อยู่อาศัยใหม่ ในโครงการแบรนด์เนม นั่นอาจหมายถึงการเข้าถึงโปรแกรมสำหรับผู้พักอาศัย ได้เร็วขึ้น และมีที่ทางในชุมชนตั้งแต่เปิดตัว เป็นประโยชน์ที่เล็กและละมุนกว่าราคาหรือการเลือก ยูนิต แต่เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อรุ่นหลังไม่อาจได้มาในภายหลัง